農地の売却方法【完全ガイド】農地のまま売る vs 転用して売る
この記事でわかること
- ・農地売却の全体フロー
- ・農地のまま売る方法（農地法第3条）と転用して売る方法（第5条）
- ・農業委員会のあっせん・不動産会社仲介・農地バンクの使い分け
- ・売却にかかる費用一覧
- ・農地売却時の税金（譲渡所得税・特別控除）
1. 農地売却の全体フロー
農地の売却は一般的な不動産売却とは大きく異なります。 農地法による制限があるため、「誰にでも自由に売れる」わけではありません。 売却方法は大きく2つに分かれます。
方法1: 農地のまま売る（3条許可）
買主が農業者（または農業法人）である場合に限り、農地のまま売却できます。 農業委員会の許可（農地法第3条）が必要です。 売却価格は農地相場となるため、一般的に低めです。
方法2: 転用して売る（5条許可）
農地を宅地や駐車場などに転用する前提で、非農業者にも売却できます。 農業委員会の許可（農地法第5条）が必要です。 転用後の用途によっては農地のまま売るより高値が期待できます。
2. 農地のまま売る（農地法第3条）
農地を農地のまま売却する場合は、農地法第3条に基づく許可が必要です。 この場合、買主は「農業を営む者（または農業法人）」に限定されます。
3条許可の要件
- ・買主が農地のすべてを効率的に利用すると認められること
- ・買主（またはその世帯員）が農作業に常時従事すると認められること
- ・取得後の農地面積の合計が下限面積以上であること（原則50アール、地域によって異なる）
- ・周辺の農地利用に支障がないこと
農地のまま売る場合の価格相場
農地のまま売却する場合の価格は、全国平均で田が1反（10アール）あたり約100〜200万円、 畑が1反あたり約50〜150万円程度です（地域差が非常に大きい）。 転用して売る場合と比べると、3分の1〜10分の1程度の価格になることが一般的です。
手続きの流れ
- 1買主（農業者）を見つける
- 2売買契約の締結（3条許可を停止条件とする）
- 3農業委員会に3条許可申請
- 4許可取得（申請から約1〜2ヶ月）
- 5決済・所有権移転登記
3. 転用して売る（農地法第4条・第5条）
農地を宅地・駐車場・太陽光発電用地などに転用する前提で売却する場合は、 農地法第5条の許可が必要です。買主は農業者でなくてもかまいません。 転用可能な農地であれば、農地のまま売るより大幅に高い価格で売却できる可能性があります。
5条許可の手続き
- 1買主を見つける（転用後の用途が決まっている買主）
- 2売買契約の締結（5条許可を停止条件とする）
- 3売主・買主の連名で農地転用許可申請（5条）
- 4許可取得（2〜4ヶ月、市街化区域は届出のみ）
- 5決済・所有権移転登記
先に4条で自分で転用してから売る方法もある
自分で4条転用して宅地等にしてから、通常の不動産として売却する方法もあります。 ただし、転用許可には具体的な利用計画が必要なため、 「転用してから買主を探す」という順序は実務上難しいケースが多いです。
農地転用の詳細については農地転用の完全ガイドをご覧ください。用途別の詳しいガイドもあります:駐車場・太陽光発電・宅地・倉庫
4. 売却チャネル（あっせん・仲介・農地バンク）
農地の買主を見つける方法は主に3つあります。 それぞれの特徴を理解して、最適な方法を選びましょう。
農業委員会のあっせん
各市区町村の農業委員会には、農地の売買・貸借のあっせん制度があります。 農業委員会の委員や農地利用最適化推進委員が、地域の農業者の中から 買主候補を探してくれます。費用は無料です。
不動産会社への仲介依頼
農地の売買を扱う不動産会社に仲介を依頼する方法です。 特に転用して売却する場合は、宅地需要のある買主を広く探すことができます。 農地専門の不動産会社や、地域に強い不動産会社を選ぶのがポイントです。 仲介手数料は売買価格の3%+6万円（+消費税）が上限です。
農地バンク（農地中間管理機構）
各都道府県に設置されている農地中間管理機構（通称「農地バンク」）を通じて 農地の借り手・買い手を探す方法です。機構が間に入って農地の集約・再配分を行います。 貸付が主ですが、売却のあっせんも行っています。手数料は無料です。
どの方法を選ぶべき？
- ・農地のまま売りたい → 農業委員会のあっせん or 農地バンク
- ・転用して高く売りたい → 不動産会社への仲介依頼
- ・まずは相場を知りたい → 複数の方法を並行して相談
5. 売却費用一覧
| 項目 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格の3%+6万円 | 不動産会社利用時 |
| 行政書士報酬（3条許可） | 5〜10万円 | 農地のまま売却 |
| 行政書士報酬（5条許可） | 15〜30万円 | 転用売却 |
| 測量費用 | 10〜30万円 | 境界確定が必要な場合 |
| 司法書士報酬（所有権移転登記） | 5〜10万円 | 買主負担が一般的 |
| 印紙税 | 1,000〜60,000円 | 売買金額による |
| 抵当権抹消費用（該当する場合） | 1〜3万円 | ローン残債がある場合 |
6. 税金（譲渡所得税・特別控除）
農地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。 ただし、農地の売却には一定の条件を満たすと特別控除が適用されます。
譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
税率
| 区分 | 税率 |
|---|---|
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | 20.315% |
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 39.63% |
農地売却の特別控除
農地保有の合理化のための譲渡（800万円控除）
農業経営基盤強化促進法に基づく買入協議により、 農地中間管理機構（農地バンク）に農地を売却した場合、800万円の特別控除が適用されます。
農業委員会のあっせんによる譲渡（1,500万円控除）
農業委員会のあっせんにより農地を売却した場合、 最大1,500万円の特別控除が適用される場合があります。 条件は厳格ですが、適用されると大幅な節税になります。
公共事業等のための譲渡（5,000万円控除）
道路建設等の公共事業のために農地を売却した場合、 5,000万円の特別控除が適用されます。
特別控除の適用要件は複雑です。税務署や税理士に事前に確認しましょう。 農地売却時の税金の詳細については農地の税金ガイドもあわせてご覧ください。
7. 高く売るためのポイント
転用可能性を確認する
農地のまま売るか、転用して売るかで価格が数倍〜10倍以上変わることがあります。 まずは農業委員会で都市計画区域や農振指定の有無を確認し、 転用可能性を把握しましょう。
複数の方法で買主を探す
農業委員会のあっせん、不動産会社への依頼、農地バンクへの登録を 並行して行うことで、より良い条件の買主を見つけられる可能性が高まります。
接道状況やインフラを確認する
道路に接しているか、上下水道やガスが近くまで来ているかによって 転用後の土地の価値が大きく変わります。 接道条件が良い農地は宅地転用時に高値がつきやすいです。
相続で取得した農地は早めに判断する
相続した農地を放置すると、固定資産税の負担や管理コストがかかり続けます。 耕作放棄地になると近隣への迷惑にもなり、自治体から指導を受けることもあります。 売却・活用・貸付のいずれかを早めに検討しましょう。 相続と農地の関係については農地相続の完全ガイドをご覧ください。
※ 本記事は農地に関する制度・手続きについての一般的な情報提供を目的としたものであり、 法律相談、税務相談、行政書士業務に該当するものではありません。 記事の内容は執筆時点の法令に基づいていますが、法改正等により変更されている場合があります。 具体的な手続きや個別の事案については、行政書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。